locazione uso lavorativo o comodato d'uso

michaelis

locazione uso lavorativo o comodato d'uso

Buongiorno,
sono un libero professionista e sono iscritto al regime dei minimi. Sto prendendo un appartamento in affitto e vorrei prenderlo con un contratto che mi permetta di usare una parte del locale come sede della mia attività in modo da sommare una parte dell'affitto ai costi di gestione dell'attività.

Avevo proposto alla proprietaria un contratto ad uso promiscuo ma lei ha rifiutato dicendo che il suo commercialista non lo ritiene necessario. La sua controproposta è stata un contratto comune ad uso abitativo con l'aggiunta di una dicitura che consente l'uso professionale.
Invece il mio commercialista mi ha suggerito un aggiunta allo stesso contratto che permetta la stipula di un contratto di comodato d'uso. Contratto che farei a me stesso.

L'aggiunta che ha proposto la proprietaria è questa "Punto 3. L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi, restando peraltro consentito al conduttore di svolgere nell'immobile l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria di tecnico informatico".
E' sufficiente per i miei scopi fiscali? Se lo è, potrei accettarla, ma vorrei cambiare la parola 'esclusivamente' con 'principalmente' e la parte "l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria" con "l'attività secondaria e non prevalente". La dicitura resta sufficiente?

Secondo me la soluzione offerta dal padrone di casa è più che corretta.
Per quanto concerne la quota da dedurre come costo suggerirei di basarsi sulla superficie destinata all'attività o sul numero di stanze.
Su tale base potrebbero essere dedotte anche le spese di condominio e l'energia elettrica nel caso si trattasse di contratto a privato.
Telefono e internet sarebbe meglio venissero intestati all'attività e dedotti al 50%.

michaelis

mi metto nei panni di chi fa l'accertamento sui miei conti e magari ha pure litigato con la suocera.. quel punto 3 mi sembrerebbe un controsenso e non farei finta di niente.. se affitto la casa " esclusivamente " per abitarla, qualunque altro uso non è accettabile.. posso soltanto dormirci, mangiarci e il resto, non mangiarci e dormici e usare il salotto come parcheggio a pagamento per biciclette.

Il tuo problema è duplice:

Dal punto di vista fiscale con la soluzione proposta sei a posto.
Dal punto di vista di eventuale lite con il padrone di casa anche, in quanto tale dicitura non fa altro che PROIBIRE/CONSENTIRE quindi è incongruente ed irrilevante (di fatto è pura idiozia e attesta la scarsa conoscenza della nostra bella lingua da parte di chi la propone)..
Cercando di interpretare quello che pensa il tuo futuro padrone di casa si evince che non gradisca attività diverse da quelle intellettuali e poco rumorose (e tra queste non rientra l'esercizio di un parcheggio per biciclette), di fatto autorizza a svolgere solo tali attività e non altre ed avrebbe potuto esprimersi con maggiore chiarezza in tal senso.

Io non mi preoccuperei ....

studiocommercialista

Essnedo un immobile credo destinato a civile abitazione e non accatastato come ufficio non si può affittare "principalmente" per svolgerci un attività. La soluzione prospettata serve in qualche modo per aggirare il rpoblema e normalmente viene accettata senza problemi. Saluti

trust

Anche secondo me non c'è NESSUN problema alla deduzione del 50% del canone di locazione dell'immobile ad uso promiscuo abitazione-studio da parte del professionista.
In base all'art. 54 comma 3 del TUIR sembrerebbe chiaro che i professionisti possono dedursi forfettariamente il 50% del canone, a prescindere dalla metratura effettivamente adibita all'attività (criterio richiesto invece per gli imprenditori individuali).
Inoltre ai fini della deducibilità del costo la suddetta norma fiscale non richiede affatto che nel contratto di locazione sia consentito dal proprietario anche lo svolgimento dell'attività professionale. Quindi sinceramente consiglierei di non insistere più di tanto con il proprietario su questo punto.

Inoltre anche le spese legate all'immobile quali condominio, luce, acqua, gas, telefono, spese di ammodernamento, ristrutturazione, manutenzione, sono deducibili per cassa nella misura del 50 per cento.

Saluti