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IMU e IRPEF su immobili ereditati

Ultimo Messaggio di Bufala il:
  1. #1
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    IMU e IRPEF su immobili ereditati

    Salve a tutti, sono un nuovo utente del forum e avrei bisogno di aiuto riguardo alla mia situazione che, da non esperto in materia, ritengo piuttosto complessa e sulla quale ho già ricevuto da vari tecnici e impiegati pareri discordanti.
    Cercherò di esporre la questione nel modo più semplice e sintetico possibile:
    Due coniugi A e B sono comproprietari di immobili rurali non censiti; a fine 2010 A muore, gli immobili vengono accatastati nell'ottobre 2011 e subito dopo viene presentata la successione. L'eredità si devolve per legge in parti uguali (1/3) tra il coniuge B e i due figli C e D.
    La situazione attuale vede quindi B proprietario al 50% (25 iniziale + 25 ereditato), C e D proprietari al 25% ciascuno.
    Gli immobili in oggetto sono:
    I1: abitazione di residenza di A e B
    I2 e I3: magazzini (codice catastale C/6)
    Riporto per completezza, anche se credo irrilevante, che B possiede anche diritto di usufrutto al 25% su un altro immobile già donato congiuntamente da A e B al figlio C (prima dell'apertura della successione).
    Il mio problema è capire cosa deve dichiarare il figlio D ai fini ICI 2011, IRPEF 2011 (modello 730), IMU 2012.
    In base a ricerche fatte ed ai pareri ricevuti sarei orientato a procedere come segue:
    - per l'immobile I1 dovrebbe sussistere il diritto di abitazione riconosciuto al coniuge superstite da art.540 cod. civ. per cui B dovrebbe essere considerato l'unico soggetto passivo ai fini IRPER, ICI, IMU
    - per gli immobili I2 e I3 sono incerto se considerarne uno come pertinenza dell'abitazione principale, per cui varrebbe quanto già detto in precedenza, oppure no. In ogni caso dovrei, per uno o entrambi,
    - sanare con ravvedimento la situazione ICI 2011 (si tratta di 2 mesi);
    - dichiararli in 730/2012 con codice di utilizzo 9 e proprietà 25%;
    - calcolare l'acconto IMU con aliquota 0.76% e proprietà 25%;
    Secondo voi è corretta questa interpretazione?
    Inoltre, anche in caso affermativo, avrei altri dubbi che non sono ancora riuscito a chiarire:
    - la scelta di quale tra I2 e I3 considerare eventualmente come pertinenza è discrezionale o deve risultare da apposita dichiarazione?
    - è necessario presentare dichiarazione ICI/IMU o l'obbligo è indirettamente assolto con la successione?
    - nella compilazione F24 dovrei barrare la casella "immobili variati"?
    - il diritto di abitazione, benchè reale, non risulta dalle visure catastali, quindi si rende necessaria una qualche dichiarazione o altro adempimento per non incorrere nel rischio di accertamenti futuri?
    Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà aiutarmi a chiarire i miei dubbi.

  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da mabino Visualizza Messaggio
    - per l'immobile I1 dovrebbe sussistere il diritto di abitazione riconosciuto al coniuge superstite da art.540 cod. civ. per cui B dovrebbe essere considerato l'unico soggetto passivo ai fini IRPER, ICI, IMU
    Esatto


    - per gli immobili I2 e I3 sono incerto se considerarne uno come pertinenza dell'abitazione principale, per cui varrebbe quanto già detto in precedenza, oppure no.
    IRPEF: Se i 2 immobili sono asserviti all'abitazione puoi considerarli entrambi pertinenze e per tutti e 2 usufruire dell'art. 540 cc.
    IMU: Se entrambi sono C6 su uno pagherai come "pertinenza con aliquota prima casa" e su uno come "pertinenza esclusa dall'agevolazione"


    In ogni caso dovrei, per uno o entrambi,
    - sanare con ravvedimento la situazione ICI 2011 (si tratta di 2 mesi);
    - dichiararli in 730/2012 con codice di utilizzo 9 e proprietà 25%;
    - calcolare l'acconto IMU con aliquota 0.76% e proprietà 25%;
    Secondo voi è corretta questa interpretazione?
    No


    Inoltre, anche in caso affermativo, avrei altri dubbi che non sono ancora riuscito a chiarire:
    - la scelta di quale tra I2 e I3 considerare eventualmente come pertinenza è discrezionale o deve risultare da apposita dichiarazione?
    - è necessario presentare dichiarazione ICI/IMU o l'obbligo è indirettamente assolto con la successione?
    - nella compilazione F24 dovrei barrare la casella "immobili variati"?
    - il diritto di abitazione, benchè reale, non risulta dalle visure catastali, quindi si rende necessaria una qualche dichiarazione o altro adempimento per non incorrere nel rischio di accertamenti futuri?
    Ringrazio anticipatamente chiunque vorrà aiutarmi a chiarire i miei dubbi.
    È necessario presentare dichiarazione ICI per comunicare l'applicazione della 540cc sul fabbricato e sulle pertinenze, in quanto la situazione effettiva differisce dalla situazione indicata in dichiarazione di successione.

    Non devi compilare alcun F24.

    Non devi comunicare nulla oltre alla dichiarazione ICI.

  3. #3
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    IRPEF: Se i 2 immobili sono asserviti all'abitazione puoi considerarli entrambi pertinenze e per tutti e 2 usufruire dell'art. 540 cc.
    IMU: Se entrambi sono C6 su uno pagherai come "pertinenza con aliquota prima casa" e su uno come "pertinenza esclusa dall'agevolazione"
    Quindi, in questa ipotesi, anche per I2 e I3 l'unico soggetto passivo è il coniuge B, mentre i figli sono esentati in quanto la loro quota è da intendersi come "nuda proprietà". Giusto?

    L'unico dubbio è circa l'effetiva possibilità di considerare i due immobili come pertinenze, visto anche quanto precisato nella CIRCOLARE N. 3/DF: "In materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell’asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale".

    In pratica gli immobili in questione sono due magazzini di circa 60mq ciascuno, completamente indipendenti da I1, adibiti a deposito e garage ed utilizzati esclusivamente da B e C.
    Se non fosse possibile assimilarli a pertinenze di I1 (quindi non gravati da diritto di abitazione) come dovrebbe dichiararli il figlio D ai fini IRPEF (730) e IMU?

  4. #4
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    Quindi, in questa ipotesi, anche per I2 e I3 l'unico soggetto passivo è il coniuge B, mentre i figli sono esentati in quanto la loro quota è da intendersi come "nuda proprietà". Giusto?
    Si.


    L'unico dubbio è circa l'effetiva possibilità di considerare i due immobili come pertinenze, visto anche quanto precisato nella CIRCOLARE N. 3/DF: "In materia fiscale, attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell’asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale".
    Sinceramente non vedo nessuna difficoltà soprattutto se immobile e pertinenze fanno parte dello stesso stabile/complesso, certo se uno dei garage è a 1Km da casa la vedo dura considerarlo pertinenza...


    In pratica gli immobili in questione sono due magazzini di circa 60mq ciascuno, completamente indipendenti da I1, adibiti a deposito e garage ed utilizzati esclusivamente da B e C.
    Se non fosse possibile assimilarli a pertinenze di I1 (quindi non gravati da diritto di abitazione) come dovrebbe dichiararli il figlio D ai fini IRPEF (730) e IMU?
    IRPEF: codice 9 "altri utilizzi"
    IMU: "seconda casa"

  5. #5
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    @Bufala

    Grazie mille per le informazioni che mi hai fornito, adesso è tutto chiaro, almeno per me.

    L'unico problema è che all'ufficio tributi del comune ritengono che il diritto di abitazione si possa applicare solo all'abitazione I1 del coniuge, ma non alle pertinenze I2 e I3 che, secondo la loro tesi, si possono considerare pertinenze solo per il soggetto B e non per i figli; di conseguenza C e D sono tenuti a versare l'IMU per la propria quota di possesso con aliquota ordinaria.

    Di fronte a questa situazione, pur essendo convinto della correttezza della tua risposta, non so proprio come comportarmi: pagare la mia quota IMU (circa 100 euro annui) pur sapendo che non sarebbe di mia competenza o non pagare e quindi, avendo ricevuto in tal senso parere contrario dall'ufficio tributi, rischiare poi delle sanzioni?
    C'è modo di dirimere la questione con l'ufficio tributi, magari con qualche riferimento normativo (oltre all'art. 540 c.c.), in modo che possa persuaderli della correttezza della nostra tesi?

    Per il 730 invece, senza impelagarmi in una diatriba simile anche con l'AdE, credo che mi convenga dichiarare I2 e I3 visto che per il 2011 si tratta solo di due mesi e quindi pochi euro, mentre dal 2012, se ho capito bene, l'IRPEF per gli immobili non locati sarà inclusa nell'IMU e quindi questo rimane il solo nodo da sciogliere.

    Ti sarei molto grato se potessi darmi qualche consiglio sul da farsi.

  6. #6
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    Rapida ricerca con Google:

    http://www.comune.cremona.it/bd_ui-v...form-269.phtml

    cito dalle informazioni fornite da quel comune (ma potrei trovarne a decine di identiche):
    (*) Si precisa che è un diritto reale di abitazione quello spettante:
    - al coniuge superstite (art. 540 codice civile) sulla casa adibita a residenza familiare e relative pertinenze;


    O ancora tratto direttamente dall'Agenzia delle Entrate:

    www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Strumenti/Modelli/ModulisticaAP/Modelli+di+dichiarazione/2005/730/Modello+730+italiano/Guida/Compila/5_3.htm

    Si ricorda che tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione spettante, ad esempio, al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del c.c. ed al coniuge separato, convenzionalmente (è esclusa la separazione di fatto) o per sentenza. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale.
    Ultima modifica di Bufala; 11-06-12 alle 23:10

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