Affitto locale commerciale. Aumento ISTAT mai richiesto. E' dovuto??

[massimo.b]

Affitto locale commerciale. Aumento ISTAT mai richiesto. E' dovuto??

Buondì a tutti.:)

Mia moglie è in affitto in un locale commerciale dal luglio 2004.
In fase di firma del contratto, pur essendoci scritto, il locatore ci aveva detto che non avrebbe mai chiesto l'aumento dovuto all' ISTAT (era stato proprio lui, allora, a specificarcelo di sua iniziativa).
E così è stato fino ad oggi.
Ora purtroppo, essendosi guastati i rapporti, chiede l'aumento ISTAT.
Può richiedere gli arretrati?
Inoltre, la richiesta come dovrebbe farla (a voce, con raccomandata, deve presentare anche i calcoli ecc...)?

Sul contratto sta scritto:
'Ai sensi dell'art. 32 detta L. 392/1978 le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall' ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati.'

Faccio presente, anche se non so se è importante, che non sta scritta la frase "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario**" **o qualcosa di simile.

Grazie.
ciao.

[pumino]

@Massimo B said:

Sul contratto sta scritto:
'Ai sensi dell'art. 32 detta L. 392/1978 le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall' ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati.'

Faccio presente, anche se non so se è importante, che non sta scritta la frase "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario**" **o qualcosa di simile.

Se sul contratto c'è scritto, vuol dire che avrebbe dovuto applicare l'aumento del 75% (massimo consentito per legge) dell'indice annuale dei consumi rilevato dall'istat. Se non l'ha fatto l'avrà fatto per "generosità".
Personalmente non so se possa richiedere gli arretrati...

La frase che dici di non trovare ("adeguamento automatico senza richiesta del proprietario"), è "implicita" nel contratto. Infatti dove si dice "le parti convengono ecc ..." significa che le parti sono d'accordo, quindi anche il conduttore.

Rimane il dubbio sugli arretrati... Secondo me, essendo paragonabili a crediti commerciali, hanno una prescrizione di 2 anni, però appunto, è una mia mera considerazione personale...

[giurista]

Ciao massimo B. Benvenuto nel Forum Gt.
La prescrizione è ordinaria talchè il proprietario potrà chiedere gli arretrati.
Non è richiesto che sia scritto a richiesta del proprietario; la convenzione firmata ha già dato il consenso al proprietario di chiedere l'aumento ex ante.

[roruse]

Gentile Giurista,
io ho lo stesso problema di Massimo, ma sono il locatore.
L'affitto è partito nel 2010 e non ho mai chiesto adeguamento. Oggi è cambiato il nome e la P.I. della società conduttrice. Un'amica avvocato mi ha detto che devo andare a registrare la modifica presso l'ufficio registro (ma non ho capito come devo fare).
Nell'occasione vorrei anche aggiornare il canone e se possibile chiedere anche gli arretrati.
Vorrei sapere:

• quali sono i riferimenti normativi che mi danno diritto a chiedere anche gli arretrati?
• come posso calcolare l'aumento dal 2010 ad oggi?
• ho trovato un sito che mi da la possibilità di fare il calcolo con gli interessi legali e la rivalutazione monetaria. E' corretto considerare entrambi?
• devo aspettare la data di stipula del contratto per chiedere l'aumento oppure posso chiederlo anche adesso?

Nel contratto abbiamo scritto all'epoca che "il canone sarà aggiornato ogni anno, automaticamente, e senza richiesta del locatore, con riferimento alle variazioni percentuali annue sul costo della vita accertate dall'Istat."

Purtroppo, nonostante pago profumatamente un "commercialista", vi anticipo che lui mi ha detto:
A) vai ad informarti all'Ufficio Registro-,
B) non puoi calcolare gli arretrati, ma puoi adeguare il canone all'ultimo indice pubblicato dall'Istat;
C) non puoi inserire quindi né interessi legali né rivalutazione;
D) per adeguare il canone devi aspettare la data di stipula (ad esempio se il contratto decorre dal 1/08 io posso adeguare il canone solo dal 1/082013 e non prima).

Gentile giurista, se lei potesse aiutarmi io gliene sarei veramente grata.

ps: se lo desidera, potrei inoltrarle il link relativo alla domanda numero 3.

[giurista]

Ciao roruse. Benvenuto nel Forum Gt.
Facciamo chiarezza: arretrati dovuti a cosa? Inadempimento?

[roruse]

Grazie per il messaggio di benvenuto e grazie per avermi risposto in cosi breve tempo.
Gli arretrati a cui mi riferisco sono gli adeguamenti Istat mai chiesti dal 2010 ad oggi. Il conduttore non è mai stato inadempiente. Ha sempre pagato puntualmente.
Aggiungo che stiamo parlando dell'affitto di un locale commerciale e la durata del contratto è di anni 6.

[giurista]

Se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta e se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio poiché l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

[roruse]

Perfetto. Quindi io posso non solo adeguare il canone considerando anche gli aggiornamenti istat 2011 e 2012 e pertanto il canone 2013 sarà calcolato sull'affitto 2012 rivalutato, ma posso, addirittura, chiedere gli arretrati non avuti sino ad oggi. Ok questa è una buona notizia.

Posso chiederle gentilmente il riferimento normativo che mi dà questo diritto a riscuotere gli arretrati?

Inoltre, può indicarmi in che modo posso effettuare il conteggio della rivalutazione del canone dal 2011 ad oggi? Si devono aggiungere anche gli interessi legali e la rivalutazione monetaria oltre all'adeguamento all'indice Istat?

Per chiedere al conduttore tutto questo devo attendere l'"anniversario" della stipula del contratto?

Oppure posso chiederlo anche adesso, contestualmente alla modifica che devo apportare al contratto dato che è cambiata denominazione e partita iva della società?

Ancora grazie per la sua cortesia.

[giurista]

Le norme che le conferiscono il diritto di chiedere gli arretrati sono il complesso di norme che regola l'obbligazione contrattuale.
Il contratto ha forza di legge tra le arti e nel momento in cui il conduttore ha sottoscritto si è obbligato alla prestazione a lei dovuta.

Il conteggio è materia da commercialisti ed a essi deve rivolgersi; potrà al conteggio aggiungere interessi legali e rivalutazione monetaria.

Per gli arretrati l'obbligazione è già scaduta quindi può chiederli in qualsiasi momento.