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Presupposti per lo sfratto
Buonasera,
vorrei sapere se nella mia situazione ci sono i presupposti per intraprendere una procedura di sfratto.
Il conduttore è tutt'ora moroso di due mesi e ho scoperto per mero caso che nel 2011, contestualmente al cambio della ragione sociale dell'attività e l'avvicendarsi di un nuovo amministratore unico, ha redatto un ulteriore contratto di locazione (apparentemente senza un valido motivo) falsificando la mia firma.
Aquesto si aggiunga la sublocazione (espresamente vietata nel contratto) ed il sequestro dello stabile per la seconda volta - dicasi SECONDA - per mano delle forze dell'ordine a causa di irregolarità riscontrate nell'esercizio dell'attività, irregolarità che potenzialmente hanno arrecato danno anche alle proprietà confinanti.
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Se la firma è stata falsificata bisogna querelare in procura e poi chiedere uno sfratto secondo le normative circa la morosità.
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Buongiorno Lokken,
secondo te posso avanzare una querela anche se il contratto non è stato regolarmente registrato? Debbo ancora fare le opportune verifiche presso l'Agenzia delle Entrate ma non mi stupirei affatto se quel pudico e mafioso che mi ritrovo come inquilino avesse trovato modo e maniera per depositare il contratto a nome mio.
Ti ringrazio.
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Da cosa deduci la presenza di un secondo contratto e di una possibile firma non autentica?
Molto probabilmente è stata fatta una cessione di ramo d'azienda (o affitto), in questo caso insieme all'azienda viene ceduto anche il contratto locazione. Questo tipo di operazione è regolare e solitamente non ha bisogno del "permesso" del locatore dell'immobile almeno che non sia espressamente vietato nel contratto, però attenzione qualora il divieto sia presente non deve essere generico perchè in un eventuale contesa giudiziaria un giudice ti potrebbe dire che quel divieto non riguarda la cessione d'azienda..
Prima di accussare la gente di reati ti consiglio di informarti bene e avere le prove, diversamente rischi tu di commettere il reato di calunnia, te lo potrà confermare anche lokken che se non sbaglio si occupa di penale. Ciao
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Buongiorno totinio,
mi permetto di affermare con assoluta certezza la malafede del locatario perché la firma apposta sotto il mio nome discosta palesemente dalla mia ed in più il documento di cui sono in possesso riporta testuale:"Contratto di locazione commerciale in data 01/03/2011
Con la presente scrittura privata il Locatore Lorenzo, C.F. ..., affitta al conduttore Tizio l'immobile censito nel N.C.E.U. al fg. 0 part. 0 sub 0 alle seguenti condizioni: ...La registrazione del contratto sarà a cure del locatore".
In questo documento non è citata la cessione di ramo d'azienda né la sublocazione, quest'ultima espressamente vietata nel contratto originale.
Questa scrittura fasulla mi è stata fornita dal legale del locatario, forse intenzionato a far leva su di essa per evitare che la scadenza naturale del contratto (la durata prevista per le locazioni commerciali di anni 6+6 è trascorsa) venga applicata obbligando così il conduttore ad abbandonare l'immobile. È un contratto di locazione vero e proprio che non pubblico su questo forum per ovvie ragioni.
Dubito fortemente che il legale del locatario sia a conoscenza della situazione.
Ti ringrazio.
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se il tuo primo obbiettivo è liberare l'immobile da un conduttore moroso cui è scaduto il contratto devi fargli fare una cd intimazione di sfratto di licenza per finita locazione, poi vedi come si comportano. Per altri profili problematici e decidere sul da farsi ti consiglio di rapportarti con un legale.
Ciao
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Non a caso ho detto che bisogna identificare il falso, civile o penale poco importa.
Uno sfratto con una situazione simile è una causa complessa, un legale con poca esperienza potrebbe perderla.
Identifica la falsificazione e fai attestare questo poi lo sfratto viene da se.
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Buonasera Lokken,
abbi pazienza, non ho capito. Una volta accertato il falso, posso procedere con la querela anche se il contratto non è stato registrato? E qual è l'iter da seguire per fare una perizia sulla firma?
Grazie.
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No, la querela va presentata entro 90 giorni dal fatto noto.
Se sono passati serve un legale civilista per la querela di falso.
Se c'è un contratto del genere che inficia in qualche modo con il primo (bisogna vedere bene cosa dice, il carteggio) potrebbero esserci problemi con lo sfratto, nel senso che salterebbero fuori gli abusi che, se non denunciati in precedenza, potrebbero essere visti in modo pregiudizievole.
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Penso che questo secondo contratto non possa in qualsiasi caso invalidare il primo perché l'immobile oggetto della locazione è di mia proprietà al 50%. Nella scrittura fasulla manca la firma di mio fratello (proprietario dell'altro 50%), quindi, anche se fosse registrato, suppongo non avrebbe alcuna valenza. È corretto?
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no, vale, per la percentuale indicata e ti scopre a rivalse da parte di tuo fratello.
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Il diritto in questo paese non finirà mai di stupirmi. Suppongo che questa sia un'altra di quelle "eccellenze" tutte italiane. Una rivalsa da parte di mio fratello sarebbe da escludere perché anche lui non vede di buon occhio l'inquilino che ci è capitato.
Ad ogni modo ora aspetto una risposta dall'Agenzia delle Entrate per vedere se è stato registrato e poi, dopo aver consultato un legale, spero di procedere con la querela e la procedura di sfratto. Ho intenzione di quererarlo a prescindere perché questo disonesto e strafottente avanzo di orinatoio ci sta portando all'esasperazione mentre continua bellamente a fare i propri sporchi comodi.
Secondo il tuo parere possono essere inglobati in una procedura di sfratto per morosità anche il falso e la sublocazione?
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Il falso, dovrà vederlo il giudice, probabilmente salterà fuori come documento vero durante il processo per sfratto, visto che ne inficia il risultato.
La querela è praticamente inutile, se il contratto esiste, prima che si ottengono le risposte, i tempi sono stretti, quindi se non si inoltra entro i limiti, non resta che il civile. Anche se considerando i tempi del penale, si fa quasi prima a tenere tutto nel civile.
Una cosa del genere se fatta secondo codice, soltanto per avere sentenza si parla di circa 3 anni. Qui nel civile con 1 anno si risolve.
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Grazie per le informazioni e la disponibilità. Ti terrò aggiornato.
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Buongiorno,
all'Agenzia dell'Entrate risulta solo un contratto di locazione ed è quello debitamente registrato e firmato oltreché dal conduttore da me e mio fratello. Della scrittura fasulla datata 01/03/2011 con apposta la mia firma falsa non v'è traccia.
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Il fantomatico "falso" di cui si parlava all'inizio ... esiste? chi lo avrebbe visto?
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Buonasera criceto,
una copia di quel contratto mi è stata fornita dal legale del locatario. Dubito fortemente che sia al corrente del falso commesso dal conduttore dell'immobile perché mi viene difficile da credere che un avvocato, conscio dell'illecito, possa sventolare un simile documento, privo di validità di cui oltretutto il suo cliente può risponderne penalmente.
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Bene! Sei fortunato!
Potresti far perdere il lavoro all'avvocato! LOL
Rispondi all'avvocato con raccomanda a forma di diffida (entro 15 giorni) che deve fornire tutta la documentazione inerente la sua comunicazione, sotto la sua responsabilità, eventuali falsi verranno denunciati.
Procedi comodamente con lo sfratto.
Se l'avvocato spedisce il falso, poi querelare per "tentata" truffa insieme al cliente.
Il legale, inoltre, lo puoi denunciare all'albo di riferimento, un legale ha l'obbligo di dire il vero, lo prevede il codice deontologico.
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Buonasera Lokken,
ci sono altre novità, sarò breve. A fine 2010 la società ELLE con p.i. 0036... a cui fu intestato il contratto 12 anni fa è cessata ed è subentrata la società EMME con p.i. 0038...
Fisicamente nell'immobile di mia proprietà ci sono le stesse persone che svolgono la stessa attività dalla stipula del contratto, ciò che cambia è la società e il relativo amministratore unico (questa persona non è mai figurata in nessun documento riconducibile alla locazione). Ho avuto modo di approfondire il controllo fatto stamane all'Angenzia delle Entrate e, stando a quanto riferitomi, risulta nei loro archivi un cambio da ELLE ad EMME, come se la prima società avesse ceduto il contratto alla seconda. Da quello che ho letto, il locatario non può cedere ad altri il contratto di locazione senza informare il locatore.
Grazie di nuovo per la pazienza e le informazioni che mi stai dando e scusa se non riesco ad essere ben chiaro ma la faccenda sta diventando sempre più ingarbugliata ed ai limiti del grottesco.
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Quindi parli di affitto di locale commerciale, il danno è maggiore.
Ora non capisco bene se la persona che ha sottoscritto il contratto, cioè il responsabile, sia cambiato. Non figurando, sembra proprio che ci siano degli errori; il responsabile che in questo caso potrebbe essere l'amministratore, dovrebbe sottoscrivere di suo pugno queste pratiche.
Principalmente è lui che deve interagire con il, locatore, il cambio nei registri, il tutto andava comunicato, ma non dovrebbe essere così grave, nei tuoi confronti, forse avrà dei problemi con il fisco, visto che il contratto verso la nuova società è inesistente, ma si scaricano (molto probabilmente) l'affitto del locale.
Per quanto riguarda lo sfratto la situazione è invariata, anzi! Questa nuova società non ha apportato l'informativa circa la modifica, nei tuoi confronti, aggiornando il contratto. (forse con questo nuovo nome, anche se sono le stesse persone, non potrebbero usufruire del locale).
Ma sfortunatamente la situazione si complica e di amministrativo è meglio se trovi un legale del ramo.