• F
    User Newbie •

    Rogito annullato e terze parti

    Buonasera a tutti,

    La mia prima domanda riguarda il seguente caso: civile abitazione che passa di mano 3 volte negli anni 92/93: A->B, B->C, C->D. Con una sentenza del 2002 il Giudice X annulla i rogiti AB e BC, ma non direttamente anche il CD (perché non lo so). Quest'anno un perito viene incaricato dal Giudice Y di fare le verifiche del caso (la casa è oggetto di un fallimento e dovrà essere venduta) ed il perito, forte della sentenza del Giudice X, va in catasto e voltura la casa di nuovo ad A. La domanda é:

    Il rogito CD è automaticamente invalidato dall'annullamento dei rogiti AB e BC? Oppure dovrebbe essere annullato direttamente come i rogiti AB e BC?

    Il mio interesse in questa faccenda è che vorrei comprare la casa essendo tranquillo che l'ultimo acquirente D non possa rompere i co.

    Grazie a tutti.

    0
  • X
    Moderatore •

    Si applica il numero 6) dell'articolo 2652 del codice civile, e l'articolo 1445. Fatto salvo quanto disposto in tema di buona fede dell'avente causa e di termini per la trascrizione della domanda di annullamento, nonché di incapacità legale, l'acquisto di D è fatto salvo. Una lettura attenta dei 2 articoli in questione potrà darti la risposta alla tua domanda. Accertati inoltre su quando è stata trascritta la domanda volta ad annullare i contratti A-B B-C.

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  • F
    User Newbie •

    Innanzi tutto grazie per la celerità,

    L'art. 1445 sembra molto esaustivo sui diritti di D, sulla tempistica della trascrizione della domanda mi accerterò, ma c'è un "però" nella legge che non ho capito:

    *6) le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l' annullamento di *
    *atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della *
    trascrizione.
    *Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell' atto *
    *impugnato, la sentenza che l' accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque *
    *titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla *
    *trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunciare l' annullamento *
    *per una causa diversa dall' incapacità legale, la sentenza che l' accoglie non pregiudica i *
    *diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto *
    *anteriormente alla trascrizione della domanda, ***anche se questa è stata trascritta prima che ****
    ****siano decorsi cinque anni ***dalla data della trascrizione dell' atto impugnato, purché in *
    *questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso;

    *Quindi se non è il caso dell'incapacità legale, il D è sempre fatto salvo (ovviamente se lo stesso D non ha "peccato" per conto suo).

    P.S.

    Il perito che ha "dedotto" l'annullabilità di C->D (scrivendola chiara e tonda sulla sua relazione) e proceduto alla voltura ha quindi "dedotto male"?

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  • X
    Moderatore •

    Evidentemente è stato ritenuto che D non fosse in buona fede, ma sarebbe da leggere l'atto in questione. La buona fede si presume, ma può esserne provata in giudizio la non sussistenza.

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  • F
    User Newbie •

    Grazie.
    Continuano le verifiche.

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  • F
    User Newbie •

    Ieri sono venuto in possesso della perizia...Allora:

    1-La casa è abusiva con domanda di sanatoria presentata negli anni '80 ad oggi ancora in "stato di lavorazione"
    2-Come mi ha detto il curatore c'è quel "discorso sui rogiti"
    3-E' gravata da ipoteca (almeno una)
    4-Uno dei coniugi falliti è morto e l'altro ha rinunciato all'eredità (guarda caso) la società era 50/50 come anche la proprietà della casa.

    I creditori (sia privilegiati che chirografari) vantano crediti sia nei confronti dei due coniugi singolarmente che nei confronti della società di fatto che costituivano, alcune ipoteche sono menzionate come "formalità non rinnovate nel ventennio" e da informazioni che ho preso significa ormai scadute. Ancora non so chi siano i creditori né come siano spartiti i crediti tra loro, comunque le mie domande sono:

    In merito al punto 1: un giudice può mettere all'asta una casa che ancora non è stata sanata, cioè con una domanda di sanatoria in "stato di lavorazione"?

    In merito al punto 2: il curatore fallimentare afferma che il quarto proprietario "D" non possa più pretendere nulla dopo che la casa è stata venduta i creditori rimborsati ed il fallimento contestualmente chiuso (ovviamente deve essere avvisato dell'asta). Risulta?

    In merito al punto 3: visto il punto 4 (coniuge morto+rinucia eredità dell'altro) il credito vantato con l'ipoteca ha un valore del 50% inferiore, cioè il creditore ha diritto solo al 50% del valore dell'ipoteca?

    In merito al punto 4: i debiti del defunto sono cancellati ed i creditori dello stesso non possono più pretendere nulla?

    Grazie.

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  • X
    Moderatore •

    1- Certo che sì, in primo luogo perché è possibile si sia perfezionato il silenzio assenso di cui alla legge 47/1985, e quindi che l'immobile sia di fatto condonato, in secondo luogo perché anche non lo fosse, l'articolo 46 numero 5 del D.P.R. 380 2001 chiarisce come le nullità urbanistiche previste non si applichino alle procedure esecutive.
    2- Se D ha acquistato in buona fede e il suo acquisto è stato trascritto non può essere messo all'asta un suo immobile per i debiti contratti da A, B, o C, fatti salvi titoli anteriori (appunto le ipoteche gravanti sull'immobile).
    3- Il creditore ha diritto a tutto l'importo del credito di cui è titolare sommato alle spese, ed è garantito dall'ipoteca iscritta per un importo maggiore; il fatto che l'altro coniuge abbia rinunciato all'eredità perché presumibilmente passiva non ha alcuna rilevanza, e i creditori potranno agire sul patrimonio relitto nonché sui beni della moglie socia di fatto, che inoltre è responsabile in solido per gli interi importi. Da considerare anche se fosse o meno in comunione legale dei beni con il proprio coniuge, perché ne discendono conseguenze diverse.
    4- No, i debiti del defunto non sono cancellati ma cadono in successione e gravano sul patrimonio ereditario.

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  • F
    User Newbie •

    1- Grazie non lo sapevo, bisognerà verificare se si può far valere quel diritto.
    2- Ok, qui bisogna ulteriormente verificare il rogito di D.
    3- Qui mi ero espresso male, ma ho capito che se il debitore muore con una casa ipotecata o altri beni, ipotecati o meno, il fatto che i parenti rinuncino all'eredità non modifica i diritti del creditore e quindi il punto 4. Comunque moglie e marito erano in comunione dei beni.

    Ancora sul punto 3, però con un caso teorico più o meno aderente per vedere se ho capito: moglie e marito "formano" una società di fatto ed accumulano debiti sia in capo alla società che in capo a loro singolarmente da creditori diversi. Quindi la moglie ha debiti per X, il marito per Y e la società per Z, alla morte del marito la moglie rinuncia all'eredità, supponiamo beni di valore V, quindi non eredita i beni del marito V che vanno "a disposizione" dei creditori fino a capienza dell'importo Y, se V non è sufficiente a ripagare Y i creditori non possono rivalersi sui beni personali della moglie (data la rinuncia all'eredità) che continua comunque a rispondere di X+Z. E' giusto? Se V è insufficiente possono rivalersi comunque sulla società?

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  • X
    Moderatore •

    Se erano in comunione legale difficile si applichi la società di fatto, che è istituto residuale, piuttosto le norme dell'impresa coniugale di cui all'articolo 178 del codice civile. Inoltre si applicano gli articoli 186 e 189 del codice civile per quanto attiene ai debiti dei coniugi e della comunione. La questione è complessa e abbastanza difficile da inquadrare astrattamente senza entrare nel merito del caso concreto.

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