Caparra elevata

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Caparra elevata

Salve,
ho ricevuto tramite l?agenzia immobiliare una proposta di acquisto per una palazzina di 2 piani risalente al 1967 che avevo messo in vendita; al di là del fatto che l?offerta è un po? bassa rispetto alla richiesta (ho fatto una controproposta moderata, temo sia difficile trovare di meglio), l?acquirente, che è una cooperativa sociale che a prima vista mi pare seria e affidabile, ha fretta di concludere l?affare in tempi brevi ? pena la rinuncia all?acquisto ? e mi ha offerto per il preliminare una caparra confirmatoria insolitamente alta, pari al 50% dell?offerta complessiva. L?AI mi ha presentato questo fatto come una cosa positiva, di fatto un impegno molto forte da parte del compratore.
Inoltre, siccome ci sono alcune difformità da sanare di cui il geometra interpellato da me aveva già fatto una stima di costo (contattando anche i tecnici del comune) intorno a 10000 euro, l?acquirente si è offerto (verbalmente) di accollarsi la sanatoria nel contesto del progetto di ristrutturazione che comunque ha già previsto, al fine di accelerare i tempi ed evitare di presentare due pratiche in sequenza al comune.
Cosa ne pensate di queste anomalie rispetto all?iter normale? Quali rischi possono nascondere? Il mio timore è che se il progetto/sanatoria non dovesse andare a buon fine per mancata approvazione da parte del comune, o anche solo ritardo, mi troverei a non poter rogitare per inadempienza a mio carico e quindi essere tenuto a rimborsare il doppio della caparra, cioè in questo caso l?intero valore dell?immobile! Cosa consigliate?
Grazie in anticipo.