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Soffitta adibita a camera: in cosa incorro?

Ultimo Messaggio di Robytn66 il:
  1. #1
    User L'avatar di adele
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    Soffitta adibita a camera: in cosa incorro?

    Ho adibito la soffitta a camera di mia figlia.Siccome recentemente ho litigato con un condomine che è un tipo poco raccomandabile e vendicativo, temo che faccia un esposto per questo mio abuso.
    Potete dirmi se i vigili (o chi è autorizzato) 1) quando vengono a controllare chiedono un appuntamento? (in quel caso faccio in tempo a mettere il materasso in orizzontale, qualche scatolone per terra per dimostrare che appunto è una soffita)
    2) E' sufficiente il "camuffamento" poc'anzi descritto, oppure il fatto stesso che ci sia un termosifone, una presa TV e una presa del telefono sono prove "schiaccianti" che la soffitta è diventata camera? Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!
    Qui ci vuole un esperto in urbanistica-condominio....mi hanno detto che l'abuso edilizio è penale e che quindi non solo si deve pagare la multa e ripristinare la soffitta, ma va comunque avanti la causa penale....E' vero tutto questo? Che escamotage ci sono? Vi prego illuminatemi perchè sono veramente preoccupata.

  2. #2
    Consiglio Direttivo L'avatar di lorenzo-74
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    Ciao Adele e Benvenuta nel Forum GT
    Se il tuo sottotetto non è abitabile l'unico escamotage lecito è quello di renderlo abitabile, se concesso dalle normative edilizie ed igienico sanitarie esistenti, nonchè dagli strumenti di pianificazione del tuo comune. Ciò naturalmente comporterà aumento di volume e quindi il pagamento dei relativi oneri concessori.
    Come tu giustamente dici, la situazione attuale è abusiva e potresti essere soggetta a sanzioni con il relativo ripristino dello stato dei luoghi a tue spese. In caso di ispezione da parte dell'autorità giudiziaria penso proprio non basti il rovesciare il materasso e il fare un pò di disordine. Essendo presente l'impianto di riscaldamento, quello elettrico e quello tv, di fatto è avvenuto un cambio di destinazione d'uso.

    Ciao

  3. #3
    User L'avatar di adele
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    Grazie della risposta

    Nel proporre il quesito mi sono dimenticata di premettere che la soffitta in questione non ha i requisiti per renderla abitabile nè tantomeno per sanarla (altezza 1,90 e finestra al di sotto della metratura minima richiesta dalla legge).
    Per questo chiedevo un escamotage che, tra l'altro, documentandomi un po' in giro, ho scoperto essere una questione piuttosto controversa. Nenche l'autorità giudiziaria può provare che solo saltuariamente, ad esempio, mi metto a vedere la tv in cantina ognuno a casa sua è libero di fare ciò che vuole, per esempio la cantina d'estate è più fresca e nella soffitta -adibita a guardaroba- ci si veste, al caldo... mentre si butta un occhio alla tv.... E' una materia che rientra troppo nelle abitudini personali, private. Lo stesso quesito l'ho posto ad un Notaio che mi ha detto che la cantina, essendo più fresca d'estate ed avendo l'abitudine di vedere comodamente a letto la TV, a volte capita che mi ci addormenti pure....

    Comunque, qualora avesse ragione lorenzo-74, qualcuno sa dirmi se le sanzioni sono solo amministrative o anche penali?

  4. #4
    Consiglio Direttivo L'avatar di lorenzo-74
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    Ciao Adele
    Le sanzioni sono anche penali
    ti riporto ciò che prevede il D.P.R. 380/01

    Art. 44 (L) - Sanzioni penali
    (Legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 19 e 20; d.l. 23 aprile 1985, n. 146, art. 3, convertito in legge 21 giugno 1985, n. 298)
    1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
    a) l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
    b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
    c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
    2. La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari.
    2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa. (comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)


    Naturalmente nel tuo caso non stiamo parlando della realizzazione di un intero edificio abusivo, ma nel cambio di destinazione di uso di un sottotetto con conseguente aumento di volume e superficie utile; ma sempre di abuso si tratta e la sanzione sarà commisurata all'entità dell'abuso.

    Tale sottotetto non è nemmeno sanabile, come giustamente dici, visto che l'altezza media minima deve essere mt 2.70 e il rapporto tra superficie finestrata apribile e quella di pavimento deve essere di 1/8.

    Il sostenere di aver messo un televisore in un sottotetto non abitabile per guardarlo mentre uno si cambia (nonchè un termosifone) lascia il tempo che trova: il sottotetto o è abitabile, o non lo è.
    e potresti venir sanzionata, in caso di controlli.

    So benissimo che la situazione di irregolarità dei sottotetti è alquanto diffusa (diversi villini nacono già con i finti sottotetti) tanto che so di alcuni ambiti - ad esempio la regione lombardia - in cui è possibile presentare istanza di recupero dei sottotetti stessi; ciò non toglie comunque la sanzione e la denuncia in caso di accertamento da parte dei vigili.

    Ciao

  5. #5
    User L'avatar di adele
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    grazie lorenzo delle informazioni

    Nel frattempo ho saputo che il condomine "cattivo" non ha condonato un garage che ha trasformato, diversi anni fa,(ma non 20)in camera per il figlio. Il suo è un abuso ancora maggiore perchè al posto della basculante ha costruito sia una porta-finestra che una finestra a fianco. Dubito quindi che si azzardi a denunciarmi al Comune per la mia variazione di utilizzo....

    Tra l'altro, questa opera che ha realizzato è contro il regolamento condominiale (in cui è scritto esplicitamente che non si deve assolutamente cambiare l'aspetto estetico delle villette, che sono tutte uguali).
    Siccome non abbiamo amministratore, sai dirmi come si procede quando un condomine non rispetta il regolamento?
    Grazie

  6. #6
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    Aspettate un attimo!

    Sto riprendendo un post un po' datato, ma secondo il mio parere le cose non stanno proprio cosi. Non credo che sia cosi semplice definire la illegittimità in caso di utilizzo ad uso abitativo di un locale non abitabile. E questo indipendentemente dal numero di casi di controlli effettuati storicamente riguardo questo tipo di irregolarità.

    Cioe, se è vero che la classificazione e la definizione di un locale abitabile dipendono dai parametri quali l'altezza media (in genere 2,7 mt) e dalla superfice minima (in genere non meno di 9 mt quadrati) e se è vero che tutti i locali che non possiedono tali caratteristiche sono automaticamente classificati nelle tipologie "NON abitabili", cosa vieta che in un vano non abitabile (ad uso magazzino o ripostiglio) non possa essere installato un termosifone (magari perche voglio poter conservare al meglio alcuni oggetti o magari perche una volta fatta l'apertura per la scala a chiocciola il "freddo" della soffitta si propagherebbe sulla casa sottostante....), oppure delle prese elettriche (magari perche desidero aspirare di tanto in tanto la polvere che si forma...), oppure dei punti luce (poiche ovviamente vorrò vedere dove ripongo e conservo gli scatoloni che vado a riporre e conservare....), oppure dei lucernari (perche quando ripongo i miei oggetti mi piace disporre della luce naturale e risparmiare sulla bolletta...) etc, etc.
    Quello che voglio intendere è che aspetti quali il riscaldamento, finestre o altri impianti tecnologici non mi risultano essere i parametri con cui si stabilisce se un locale sia abitabile o meno, ma lo sono invece l'altezza media e la superfice minima. Infatti una abitazione (abitabile) situata in Sicilia non per forza DEVE avere un riscaldamento e dei termosifoni, ma POTRA averli, ergo l'abitazione in questione non verra quindi declassificata come "non abitabile".
    D'altra parte invece un vano non abitabile (ad es. una soffitta senza l'altezza media sufficente) dove sia installato un WC sarà sicuramente irregolare, in quanto l'impianto del WC compete solamente ai locali denominati come BAGNO i quali essendo abitativi devono rispettare l'altezza minima.
    Quindi quando l'ufficiale del comune uscira per il controllo, potra solamente stabilire se un locale/vano accatastato come abitabile sia al contrario irregolare perche ad esempio non ha il requisito dell'altezza.

    Dopodiche c'è la questione dell'utilizzo. Cioe, supposto che un locale sia di tipo "non abitabile" come nel caso della soffitta in questione, quali sono i parametri oggettivi identificati dalla normativa e dalle leggi per definire se un locale in un dato momento è stato o meno (o viene correntemente) "abitato"? L'ufficiale in questione non puo certo imporre la sua interpretazione in quello che vede e constata allo stato dei fatti. Ovvero se sulla soffitta vi è stato posto un bel divano con un bel quadro vicino ed un vaso con fiori freschi, come fa a determinare l'ufficiale del comune che quegli oggetti non siano stati semplicemente riposti per la loro conservazione piuttosto che venire correntemente utilizzati. Il proprietario potra dire che ha riposto il letto sulla soffitta perche non c'era piu spazio nel garage (mica uno è obbligato a doverlo percio mettere in piedi....). In base a cosa la parola dell'ufficiale e la sua interpretazione valgono più della mia?

    Magari mi sto sbagliando ed esistono delle specifiche norme in tal senso e sarei grato a chi volesse rispondere ed eventualmente spiegare. In ogni caso queste cose mi sono state dette da un geometra.

    Grazie a tutti quelli che vorranno intervenire.




    Citazione Originariamente Scritto da lorenzo-74 Visualizza Messaggio
    Ciao Adele
    Le sanzioni sono anche penali
    ti riporto ciò che prevede il D.P.R. 380/01



    Naturalmente nel tuo caso non stiamo parlando della realizzazione di un intero edificio abusivo, ma nel cambio di destinazione di uso di un sottotetto con conseguente aumento di volume e superficie utile; ma sempre di abuso si tratta e la sanzione sarà commisurata all'entità dell'abuso.

    Tale sottotetto non è nemmeno sanabile, come giustamente dici, visto che l'altezza media minima deve essere mt 2.70 e il rapporto tra superficie finestrata apribile e quella di pavimento deve essere di 1/8.

    Il sostenere di aver messo un televisore in un sottotetto non abitabile per guardarlo mentre uno si cambia (nonchè un termosifone) lascia il tempo che trova: il sottotetto o è abitabile, o non lo è.
    e potresti venir sanzionata, in caso di controlli.

    So benissimo che la situazione di irregolarità dei sottotetti è alquanto diffusa (diversi villini nacono già con i finti sottotetti) tanto che so di alcuni ambiti - ad esempio la regione lombardia - in cui è possibile presentare istanza di recupero dei sottotetti stessi; ciò non toglie comunque la sanzione e la denuncia in caso di accertamento da parte dei vigili.

    Ciao

  7. #7
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    .....dimenticavo:

    Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....

    Cio detto, ripeto, cosa mi impedisce di viverci? O meglio, come fanno a determiare che ci vivo? In base a quali parametri?

    E ovvio invece che se sono proprietario di un locale indipendentemente accatastato di tipo "non abitabile" e voglio affittarlo ad uso abitativo, questo certamente non si puo fare e comporta giustamente un rischio penale a carico del proprietario.

  8. #8
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    Il post "datato" che è stato ripescato è il mio. Condivido in pieno tutte le osservazioni di Pincopallone, sono così palesi che difficilmente si potrebbero contestare! (che sono poi le medesime che i vari costruttori ti dicono, per invogliarti a comprare.....).
    Eppure....a suo tempo chiesi informazioni sull'argomento a vari Comuni limitrofi al mio, e le risposte che ottenni furono pressocchè simili: se l'accertamento da parte delle autorità competenti constata che esistono termosifoni, punti luce e quant'altro, il proprietario è suscettibile di denuncia per variazione d'uso!
    Forse un bravo avvocato, in caso si volesse intraprendere una causa , ti farebbe vincere ma.....il problema è sempre quello della lentezza della giustizia in Italia che, quand'anche si dovesse risolvere positivamente..... dopo 20 anni ed aver speso un capitale, a cosa è servito? E' più la spesa che l'impresa!
    Forse è proprio su questo punto che si fanno forti i Comuni, sanno che a nessuno conviene fare causa.... e così i poveri proprietari "innocenti" si beccano passivamente multa e denuncia......

  9. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da adele Visualizza Messaggio
    Il post "datato" che è stato ripescato è il mio. Condivido in pieno tutte le osservazioni di Pincopallone, sono così palesi che difficilmente si potrebbero contestare! (che sono poi le medesime che i vari costruttori ti dicono, per invogliarti a comprare.....).
    Eppure....a suo tempo chiesi informazioni sull'argomento a vari Comuni limitrofi al mio, e le risposte che ottenni furono pressocchè simili: se l'accertamento da parte delle autorità competenti constata che esistono termosifoni, punti luce e quant'altro, il proprietario è suscettibile di denuncia per variazione d'uso!
    Forse un bravo avvocato, in caso si volesse intraprendere una causa , ti farebbe vincere ma.....il problema è sempre quello della lentezza della giustizia in Italia che, quand'anche si dovesse risolvere positivamente..... dopo 20 anni ed aver speso un capitale, a cosa è servito? E' più la spesa che l'impresa!
    Forse è proprio su questo punto che si fanno forti i Comuni, sanno che a nessuno conviene fare causa.... e così i poveri proprietari "innocenti" si beccano passivamente multa e denuncia......

    OK Adele,

    Però a questo punto se quelli del comune ti riportano le loro informazioni come sicure, fatti dire la prossima volta a quali articoli di legge (o deroghe comunali) fanno esattamente riferimento per affermare che determinati impianti tecnologici non possono essere presenti in locali di tipo "non abitabile". Ed eventualmente condividi qui le eventuali nuove info.

    Se quello che dicono i tecnici del comune è vero l'unico criterio che rende irregolare l'utilizzo di locali non abitabili sarebbe la presenza di impianti tecnologici, e non il tipo di uso che effettimamente si fa all'interno di essi.

    Eppure rimango molto scettico.... sperem... sono anch'io un "irregolare"....

    saluti

  10. #10
    User L'avatar di adele
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    Secondo me, anche se provassimo a chiedere ai Comuni a quale legge loro si appellano, non sapremmo mai se hanno detto qualche fandonia....Per essere sicuri dovremmo poi andare a controllare cosa dice realmente 'sta legge.....Questa cosa pero', mi fa venire in mente un'idea: chi e' esperto di internet, potrebbe trovare agevolmente gli articoli che riguardano la legge sulla variazione d'uso.
    Penso che anche le deroghe comunali si dovrebbero trovare su internet.

    Ti diro' di piu': al piano di sotto io ho un locale accatastato "garage" dove pero' non mettendoci la macchina, lo uso come cantina. Al momento dell'acquisto ci ho trovato un termosifone perfettamente funzionante (che ho spento e davanti ho messo un mobilaccio che uso come ripostiglio).
    Difatti gli altri proprietari delle altre villette (e' un condominio di 6 villette tutte uguali), hanno messo al posto della porta basculante, una porta-finestra e l'hanno trasformato in una camera.
    Paradossalmente io, che lo uso in modo regolare, potrei essere suscettibile anch'io di denuncia, in quanto da un controllo risulterebbe che il locale ha un termosifone e punti luce. Certo la porta basculante e il fatto che ci siano solo un paio di armadiacci, senza letto e altri confort, giocherebbe a mio favore.....
    Ma torniamo sempre al problema iniziale: cosa dice la legge? Siamo veramente alla merce' di interpretazione da parte di chi viene a controllare?

  11. #11
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    Perchè dici che non sapremmo mai se i comuni ci stanno dicendo una fandonnia? Se ci dicono qual'è l'articolo di legge lo andiamo puntualmente con la nostra intelligenza a controllare.

    Poi riguardo le ricerche, ti posso dire che prima di approdare in questo forum, avevo già cercato su Internet circa questo problema. Non ho difatto trovato nessun argomento che associato alla categoria catastale dicesse quali fossero i parametri o requisiti che la determinano. Ci sono i soliti rimandi alle tabelle delle diverse tipologie catastali (A1, A2, C1, C2, T1, T2 etc. etc.). Proprio per questo motivo ho chiesto informazioni ad uno studio di un geometra che mi ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale.

    Certo, finche non conosco per bene gli articoli e le normative a riguardo preferisco non fare affermazioni assolute, ma rimango molto scettico che il Comune possa multare un proprietario se nella sua soffitta o garage vi trova un termosifone. Tant'è che non ricordo di aver mai sentito una cosa del genere.

    Ora proverò a cercare (o meglio ci riprovo) riguardo cosa determina il "cambio di destinazione d'uso"...

  12. #12
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    Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia, per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?

    Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

    Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

    Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!
    Ultima modifica di adele; 19-06-10 alle 18:40 Motivo: ho visto una frase con numeri e parole che non avevo inserito!

  13. #13
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    Ciao Adele, ciao pincopallone;
    provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

    Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

    Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

    Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

    Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

    Infine:
    @Adele
    Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!
    Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

    Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

    @Pincopallone
    Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....
    Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.
    Ultima modifica di lorenzo-74; 19-06-10 alle 19:55

  14. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da lorenzo-74 Visualizza Messaggio

    Infine:
    Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.
    Lorenzo, grazie della risposta. Sulla tua frase (non sono riuscita a quotarla, l'ho messa in corsivo) non sono troppo d'accordo con la legge...in quanto, se uso un locale come spogliatoio oppure come ripostiglio, d'inverno, ho bisogno che tali locali siano riscaldati (poniamo che abito a Livigno) pur non rimanendoci in modo continuativo....Ma si sa:dura lex, sed lex.

    Quindi, ricapitolando, nel mio "vero garage", la sola presenza di un termosifone, pur essendo presenti due armadiacci, senza altri elementi (letto, tv, ecc) e porta basculante, potrebbe non essere sufficiente a dimostrare che lo uso solo come garage? Mi consigli di farlo togliere? Paradossalmente rischio la denuncia penale per un variazione d'uso che non c'e' mai stata!! Ecco perche' ho qualche riserva su questa legge....
    Ultima modifica di lorenzo-74; 21-06-10 alle 08:52 Motivo: quote sistemato :-)

  15. #15
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    Ciao Adele,
    in teoria anche gli spogliatoi hanno dei requisiti igienico - sanitari minimi di legge. La soffitta se non è abitabile (in teoria) non può essere adibita a spogliatoio. Dico in teoria perchè nessuno verrà mai a contestarti la presenza di un guardaroba in soffitta. Ovvio che non possono essere accampate pretese in merito, visto che la destinazione d'uso non è compatibile.

    Per quanto riguarda il garage, se tu lo utilizzi per l'effettivo scopo di parcheggiarci l'autovettura non credo che arrivino a contestarti la presenza di un termosifone e di due armadiacci...

    Oltre alla Legge credo che esista anche il buon senso, no?

  16. #16
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    Ciao Lorenzo,
    il buon senso, nel mio caso, sono fortunata, puo' essere applicato ma, poniamo il caso che abito a Livigno, quindi ho bisogno del termosifone anche se non uso la cantina come spogliatoio, che ho riposto un letto in modo ordinato (ho spazio e l'ho quindi posizionato adiacente una parete, in orizzontale) il buon senso, all'ispettore cosa direbbe?

    Per questo critico questa legge, si affida troppo alle valutazioni personali (o buon senso) dell'Ufficiale del Comune: praticamente e' affidata a lui la valutazione che gli oggetti sono semplicemente riposti oppure che sono utilizzati.
    E, come dice Pincopallone, in base a cosa la parola dell'ufficiale vale più della mia?
    Ultima modifica di adele; 21-06-10 alle 10:15 Motivo: sbagliato una parola

  17. #17
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    Ciao Adele, proviamo a ribaltare i ruoli:
    tu sei un'ispettrice...

    Accedi nel sottotetto di un'abitazione e trovi: un letto (con materasso, un lenzuolo inamidato e una bella coperta), un armadio, prese elettriche, un termosifone, la TV, ecc ecc.
    Saresti portata a pensare che quella non sia una camera?

    Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso. Ovvio però che la presenza di un letto è incompatibile con un magazzino.

    In questo caso l'ispettore provvederà a stilare un verbale; sarai tu a doverti giustificare, dimostrando che quella non è una camera da letto.

    Magari, se effettivamente fosse destinata a magazzino (quindi senza il letto) non credo che un ispettore ti contesti la presenza di un termosifone o di una presa elettrica.

    Anche lì comunque dipende dalla "rigidità di giudizio" del medesimo.

  18. #18
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    Citazione Originariamente Scritto da lorenzo-74 Visualizza Messaggio

    Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso.
    Quindi ne convieni con me che non potendo esistere una legge per determinare una destinazione d'uso, sarebbe dovuta automaticamente non esistere la regolamentazione sulla destinazione d'uso. Che è poi quello che succede negli altri Paesi europei (più progrediti), dove, mi diceva un vicino, non esiste nulla di tutto questo. Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
    Mi sembra un sano principio che a casa propria ciascuno di noi debba essere libero di fare come meglio crede.

    Vuoi un altro esempio? Avrai notato che il mio quesito iniziale risale a circa un anno fa (che in questi giorni Pincopallone ha riesumato). Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.

    Ma, sempre a causa di questa legge, ora se ne pone un altro di problema. I mobili di mia figlia (letto, scrivania e armadio) sono in buono stato e non voglio buttarli (un domani potrebbero servire a lei) ma non ho altro posto dove metterli....Se faccio togliere il termosifone, basterà? Il "buon senso" dell'ispettore cosa gli detterà....? Eppure sarà, a tutti gli effetti, una stanza ben ordinata e pulita, in cui però non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

    Come vedi, caro Lorenzo, questa legge non si può considerare molto civile. Da parte mia, la reputo invadente e offensiva, un'interferenza molto intima alla vita privata di una famiglia.
    Ultima modifica di adele; 21-06-10 alle 18:40 Motivo: corretto alcune parole

  19. #19
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    Citazione Originariamente Scritto da adele Visualizza Messaggio
    Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.
    Innanzitutto, Adele, tanti auguri per tua figlia!

    Venendo al dunque, comprendo il tuo punto di vista ma - spero mi perdonerai - non lo condivido, sarà per deformazione professionale.

    Hai scoperchiato un argomento di cui se ne potrebbe parlare per settimane!
    Ossia il paragone tra l'estero e l'Italia. Ricordo ancora una puntata di Report in cui si parlava proprio della differenza dei regolamenti e degli adempimenti tra la Germania e l'Italia per ottenere un permesso di costruire.
    Da tecnico posso dire che introducendo una procedura simile in Italia sarebbe una catastrofe; innanzitutto vorrei ricordare la particolare complessità del territorio italiano, ricco come sappiamo di aree di pregio paesistico e con il vincolo archeologico sempre dietro l'angolo; conosciamo inoltre il modo di lavorare di molti costruttori, nonchè la mentalità di molti committenti, che già con regole così complesse e stringenti di danni ne hanno creati e ne creano tuttora; figuriamoci con una massiccia liberalizzazione.

    In merito a questa frase:
    Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
    Il problema è che il sottotetto non è cubatura, ma rappresenta un'intercapedine che al massimo può essere destinata a ripostiglio. Forse in Germania il problema potrebbe non porsi, magari la soffitta potrebbe concorrere al calcolo della cubatura... (lo dico a puro titolo di esempio - le leggi tedesche non le conosco)

    Per il discorso dei mobili, il discorso è sempre lo stesso. Nessuno ti vieta di accatastare il letto, la rete e il materasso come in molti fanno in cantina; il discorso cambia se di fatto rimane una stanza ben ordinata e pulita, ed indifferentemente se non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

  20. #20
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    Citazione Originariamente Scritto da adele Visualizza Messaggio
    Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia, per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?

    Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

    Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

    Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

    "Cosa rende un locale abitabile?" Gia questa domanda secondo me non è formulata correttamente. Secondo me sarebbe piu corretto dire, "quali sono i requisiti che un locale deve avere per poter essere accatastato come abitabile"? Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

    Detto cio, e senza che me lo dicesse il geometra, so che i requisiti che sono necessari per l'abitabilita sono: superfice minima (se non sbaglio 9 mq), altezza minima (2,70), rapporto aeroilluminante (mi pare 1/8) delle finestre. Eccetto deroghe comunali. Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

    A mio avviso invece la questione di dove sia concesso installare termosifoni o lucernari, non è espressamente normata dalle leggi edilizie. Allo stesso modo in cui (e di questo ne sono certo!) la regolamentazione del sottotetto (vedi questioni relativi agli aspetti della proprietà) NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.

    Provero' a sentire il mio comune di residenza. Non appena avro saputo come rendermi meglio..........anonimo!

  21. #21
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    Citazione Originariamente Scritto da lorenzo-74 Visualizza Messaggio
    Ciao Adele, ciao pincopallone;
    provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

    Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

    Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

    Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

    Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

    Infine:
    Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

    Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.



    Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.
    Il fatto che su alcune costruzioni non vengano accatastati (e quindi dichiarata la presenza) alcuni vani, è un aspetto. Se questi vani accatastati come non abitabili, possano disporre di impianti tecnologici è un altro. Avere delle finestre sul tetto di un vano non abitabile di grandezza tale da non essere uguali o maggiori al rapporto aeroilluminante fissato per i locali abitabili, può anche essere ragionevole e logico, ma tutto in definitiva dipende da cosa definisce e concede esattamente la legge e la normativa edilizia in merito. A quali normative fai riferimento esattamente?

    E sicuramente accettabile e logico quanto da te affermato secondo cui "la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone", ma se la normativa è carente e non determina quali siano le situazioni o i parametri oggettivi per identificare questa situazione, la legge avrà solo una valenza indicativa e non potra avere alcun ulteriore effetto (coercitivo o sanzionatorio, etc). Quindi, le tue affermazioni secondo cui, non esistendo una normativa in merito, valgono le constatazioni e le conclusioni che l'ufficiale del comune trae dalla sua osservazione, a mio avviso -dette cosi- sono pura mistificazione e non hanno alcun valore. Bisogna che troviamo la normativa a riguardo, per poter tutti quanti capire come stanno le cose. Sopratutto riguardo la iterazione tra presenza di impianti tecnologici e cambio d'uso. E quandanche al di la della iterazione sopramenzionata il nostro ufficiale abbia ulteriori pseudo-poteri nel determinare a suo piacimento che un letto non sia stato solamente riposto/conservato, bensi correntemente utilizzato, bisogna indicare quale normativa esattamente glieli conferisce. Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.

  22. #22
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    Ciao Pincopallone,
    ti espongo in sintesi le mie considerazioni/risposte alle tue osservazioni.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    "Cosa rende un locale abitabile?"
    I requisiti principali richiesti sono:


    • Che l'immobile sia stato costruito mediante regolare licenza edilizia / concessione / permesso di costruire e/o sia corredato di regolare concessione in sanatoria se condonato;
    • Che lo stato dei luoghi sia ovviamente conforme ai relativi progetti depositati;
    • Che siano stati completati i versamenti degli oneri di urbanizzazioni e del costo di costruzione;
    • Addirittura di non avere carichi pendenti in relazione ai delitti di cui agli artt. 416 bis, 648 bis e 648 ter del Codice Penale;
    • Che i locali con destinazione d’uso cucina e/o posti di cottura sono dotati di cappe sopra i fornelli comunicanti con le canne di esalazione;
    • Che i muri siano adeguamente prosciugati;
    • Copia del certificato di collaudo statico depositato al Genio Civile;
    • Copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile;
    • Copia delle dichiarazioni delle imprese installatrici che attestino, per gli impianti di nuova installazione, la conformità degli stessi;
    • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
    • Copia della certificazione attestante l’imbocco in fogna, eseguito a regola d’arte e nel rispetto della normativa di settore.

    Dato che ovviamente non mi sono inventato nulla tali dati li ho presi da QUI.

    Come si può vedere quello che ho linkato è il modulo di richiesta dell'agibilità del Comune di Roma che è naturalmente basato sul regolamento edilizio e di igiene del Comune di Roma, oltre ovviamente alle normative nazionali e regionali in materia.
    Sottolinerei regionali, perchè dobbiamo ricordare che la competenza per le leggi urbanistiche ed edilizie, salvo i principi generali, spetta alle Regioni.

    Tanti altri aspetti vanno considerati, anzi sono stati già considerati in fase di emissione del permesso di costruire da parte del Comune; riporto un elenco scritto di getto e che quindi non può essere esaustivo:


    • Possedimemento dei seguenti requisiti minimi (ad esempio vano di 9mq, cucina almeno di 6mc - da regolamento edilizio romano - stanza di soggiorno di almeno 14mq, camera matrimoniale di 14mq, altezza minima mt 2.70 per i vani principali e 2.40 per corridoi e bagni, rapporti aeroilluminanti, ecc;
    • Previsione di impianti e attrezzature necessarie per la riduzione del fabbisogno energetico da fonti non rinnovabili; ad esempio un fabbisogno di acqua calda dell’edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento; il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare, il recupero delle acque meteoriche, uso di miscelatori aria/acqua, ecc;
    • Esistenza delle opere di urbanizzazione primaria;
    • Valutazione provvisionale del clima acustico;
    • eventuali N.O. degli enti preposti ai vincoli;
    • Altre a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della zona omogenea di P.R.G. in cui l'immobile ricade.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.
    Vorrei fare una considerazione.
    L'accatastamento di un immobile avviene di solito con la pratica DOCFA; il tecnico incaricato che accatasta l'immobile naturalmente lo fa in base ai provvedimenti autorizzativi rilasciati e di regola non accatasta se ci sono difformità. Il tutto è sotto la responsabilità del tecnico stesso che in teoria potrebbe anche accatastare una soffitta come camera, visto che non deve allegare alla pratica le planimetrie inerenti i permessi ricevuti ma solo i relativi numeri di protocollo; ma ripeto ne potrebbe tranquillamente rispondere...

    Seconda considerazione: anche se ci fosse la regolarità catastale questa non implica automaticamente la regolarità edilizia ed urbanistica, di cui i tecnici potrebbero richiederne documentazione.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?
    Infatti non lo dice nessuno; l'immobile potrebbe tranquillamente non averli se soddisfa i requisiti di confort termoigrometrico minimi.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.
    ... e la normativa edilizia regionale, non dimentichiamolo.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.
    Per concludere, non è fuffa; deve essere garantito il rispetto delle norme nazionali, regionali, comunali (legate al prg e ai regolamenti edilizi ed igienico sanitari locali).
    Ultima modifica di lorenzo-74; 23-06-10 alle 19:46 Motivo: rettifica.

  23. #23
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    Lorenzo,

    Seriamente parlando, si vede che di questi argomenti te ne intendi bene. Hai fornito un elenco esaustivo di un molteplice numero di requisiti richiesti per l'abitabilità di una costruzione.

    Tuttavia tutto quanto hai scritto a me non sembra riesca a risolvere in alcuna maniera (e conseguentemente ad accreditare la tua ipotesi) la questione se gli impianti tecnologici o lucernari possano stare o meno in un locale di tipo non abitabile. Nemmeno per conseguenza indiretta: infatti non essendo gli impianti tecnologici inseriti nell'elenco dei requisiti per l'abitabilità che hai fornito, non si puo nemmeno affermare che i locali che li hanno devono per forza essere di tipo abitabile, con conseguente pena di abusività.

    Secondo la tua logica infatti un locale che non abbia un requisito per l'accatastamento in una categoria abitabile, allora non deve averne nessuno (di requisiti). Cioè se un locale ha la superfice minima insufficente (es. 3 mq) allora dovrebbe avere anche l'altezza minima insufficente (meno di 2,70 mt), e dovrebbe avere delle finestre che non soddisfano il rapporto aeroilluminante di 1/8. E infine non deve avere nemmeno termosifoni, punti luce ne prese elettriche. Altrimenti è un locale abusivo perche si configura un cambio d'uso (verso l'abitabilità). Invece io penso che questo locale che ha una superfice minima insufficente una volta accatastato come locale non abitabile (es. ripostiglio, categoria c1,c2, t1, t2 etc) possa mantenere comunque una altezza di 2,70. E possa avere anche un termosifone... In caso contrario, dove è scritto che alcuni requisiti possono comunque starci (es. l'altezza) ed altri no (es. i termosifoni)?

    Come ho già detto nei precedenti post, ho il forte sospetto che a regolare la possibile presenza di impianti tecnologici presso i locali accatastati come non abitabili, siano i regolamenti comunali. E come giustamente fai notare tu anche Regionali. Se le cose stanno cosi, per chi ha fatto tali opere tecnologiche, si puo sperare che il comune/regione di residenza non si sia pronunciato nel merito.

    Riguardo il fatto che un locale che non ha i reguisiti minimi venga accatastato come abitabile, sono d'accordo con te che il tecnico che ha fatto accatastare il locale in quella maniera sia perseguibile e sono d'accordo con te che la cosa non è concessa ne si deve fare. Io mi riferivo al caso contrario: un locale con i requisiti per l'abitabilità che venga accatastato in una categoria "non abitabile". Non credo abbia molto senso (anche se legittima per conseguenza il discorso sui termosifoni), ma credo che quasi certamente il legislatore abbia provveduto a non permettere una simile cosa per motivi di evasione fiscale (vedi valore catastale, ICI, etc).

    Infine riguardo ai poteri di valutazione dell'ispettore comunale (al di fuori di parametri oggettivi quali appunto la presenza di impianti tecnologici ed altre caratteristiche obbiettivamente misurabili), mi sembra a dir poco una assurdità.

  24. #24
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    Ciao Pincopallone.
    Come avrai potuto capire, io sono un tecnico e ragiono pertanto da tecnico, e per di più con riferimento al regolamento edilizio di Roma e le leggi del Lazio, visto che lavoro a Roma. Se dovessimo parlare della Lombardia o della Sicilia ovviamente i discorsi potrebbero cambiare.
    Te lo dico con sincerità... è vero, molte norme sono ad interpretazione dei vari tecnici comunali; spesso e volentieri se vai da un tecnico la pensa in una maniera e se vai da un altro tecnico, anche dello stesso ufficio, la vede in maniera differente. Chi fa questo lavoro sa che barcamenarsi per gli uffici comunali non è per niente facile.
    Ci sono ovviamente dei paletti fissi che sono quelli che ti ho elencato; ce ne sono altri - come il discorso del termosifone - che va purtroppo ad interpretazione visto che la norma non lo specifica chiaramente. Io personalmente, e molti tecnici, la presenza di un termosifone la ritengo "una forzatura", visto è un chiaro indizio di fruizione del locale.
    Per quanto riguarda un vano sottotetto non abitabile la regola (e ti parlo sempre di Roma) è che dalla linea di gronda, ossia dalla fine dell'ultimo solaio, puoi mandare due falde al 35% di pendenza, fino al raggiungimento dell'altezza massima interna di mt 2.20. Con questa altezza puoi anche avere un vano ben oltre i 9mq, ma è sempre e comunque non abitabile anche se provvisto di aperture.

    Per quanto riguarda il discorso dell'accatastemento, ogni immobile va accatastato con le precise destinazioni approvate; non è quindi possibile dichiarare abitabile quello che non lo è, e viceversa.

    Valuta inoltre che stiamo parlando senza cognizione di causa; la situazione precisa di Adele non la conosco e pertanto stiamo facendo un discorso totalmente ipotetico...

  25. #25
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    Purtroppo siete andati un po' fuori tema rispetto al mio thread iniziale. Io non mettevo in discussione i criteri che si devono considerare per dichiarare un locale abitabile.
    Io criticavo il fatto che questa legge lascia purtroppo molta discrezionalità di valutazione al tecnico del Comune.
    Prova ne è che, tra due mesi, la mia soffitta, adibita per qualche tempo a camera di mia figlia, torna ad essere a tutti gli effetti una soffitta. E che essendo sottoposta unicamente al giudizio di un eventuale ispettore, sono costretta a far togliere il termosifone, e , pur avendo spazio, letto e scrivania li dovrò mettere in verticale, coprendoli con un telo, insieme all'armadio.
    Ma quello che voglio dire io è che se dovesse venire un ispezione, tutto ciò potrei farlo anche adesso che mia figlia ancora ci abita.
    In fondo far togliere un termosifone (e poi farlo rimettere) è ben poca cosa rispetto alla ammenda che dovrei pagare al Comune e soprattutto ad una denuncia penale che implica soldi di avvocati, etc. etc.

  26. #26
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    Adele, non siamo andati fuori tema. Affatto. Anzi siamo perfettamente in tema. Solamente che io escludevo a priori la possibilità in capo all'ufficiale del comune di poter imporre in maniera del tutto discrezionale ed arbitraria la sua personale versione di cio che ha constatato ai fatti. In pratica escludendo questo io e Lorenzo stavamo disquisendo su quelli che sono gli altri criteri per determinare che un locale abbia o meno subito un cambio di destinazione d'uso. E si tratta di criteri oggettivi che riguardano l'aspetto dell'abitabilità di un locale/fabbricato.

    Detto questo, nel frattempo, ho trovato qualcosa di utile che incoraggia la mia tesi, ovvero il pronunciamento del TAR della regione Veneto: " Tar veneto, II, 4 dicembre 1990, n° 1144; Cons. St., sez. V, 24 ottobre 1996, n° 1268" a seguito del quale si afferma che "La destinazione d’uso degli edifici è la funzione o la pluralità di funzioni che lo strumento urbanistico generale consente per ciascuna zona omogenea. Il concetto di destinazione urbanistica è quello che si ricava dalla tipologia strutturale dell’immobile, mentre è irrilevante che lo stesso sia o meno utilizzato, di fatto, ovvero che sia usato in contrasto con la sua tipologia strutturale. Infatti al fine di stabilire se vi sia stata modifica della destinazione d’uso, deve tenersi conto non tanto delle concrete modalità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto delle oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso dopo i lavori edilizi".

    In questo pronunciamento si parlava piu propriamente di costruzioni e non di locali/vani, ma a mio avviso l'indirizzo che voleva imprimere si adatta bene anche al nostro caso.

    A mio avviso "l'attitudine funzionale" di un locale/vano dovrebbe/potrebbe oggettivamente essere determinata a questo punto in base al tipo di impianto che vi è in esso installato. E non in base agli elementi d'arredo che lo riempino (in orizzontale o in verticale che sia...). Tuttavia in questo senso non credo che esistano delle tabelle o delle indicazioni che indichino esattamente un determinato impianto a quale tipologia di locale debba riferirsi e viceversa. Infatti (non essendoci queste indicazioni) nessuno si sognerebbe di contestarvi una presa elettrica nel vostro garage. E' noto unicamente che i locali "non abitabili" non devono essere adibiti alla permanenza continuativa delle persone. Ma fin qui potenzialmente parlando è probabile un vuoto legislativo, come anche mi ha detto il geometra che vi dicevo di aver sentito.

  27. #27
    User L'avatar di adele
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    ....E quindi, essendoci un vuoto legislativo, non c'e' via d'uscita....siamo costretti a sottostare al giudizio insindacabile del tecnico comunale e quindi "agghindare" il locale di modo che il...."buon senso" gli detti che quello e' un locale non abitato!

    Certo, detta cosi', rasenta il manicomio ma, fin quando persiste il vuoto legislativo, saremo sempre alla merce' di un ispettore (escludendo il ricorso, perche' anche il piu' semplice costa di piu' dal far diveltere un termosifone e mettere un telo sui mobili) e quindi saremo obbligati a ricorrere a questa farsa da avanspettacolo!

  28. #28
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    Adele,
    Ho appena detto che (probabilmente) c'è un vuoto legislativo. Non so se sai come funzionano queste cose, ma se c'è non ci sono delle norme in merito a una determinata cosa non è che qualcuno che è rivestito di autorità possa interpretare a piacere suo qualcosa che nemmeno è stato definito. Come invece tu ribatti.
    Intanto quello che sembra certo è definito (come spiegato con la sentenza del TAR) è che non è possibile determinare un cambio di destinazione d'uso a fronte di un mero diverso utilizzo diverso della cosa, ma solamente in base alle caratteristiche tecniche di quel locale. E ti pare poco!
    Difatti avendo letto anche delle sentenze relative ad alcune cause di questo tipo, i giudici si sono sempre espressi sul fatto di aver rinvenuto ad esempio dei sanitari (wc) collegati o il collegamento della cucina, e non lo scopino del water o i mestoli della cucina. Non ho mai sentito di sentenze basate su interpretazioni che non avessero richiami a parametri indicati e normati.
    E' chiaro che se l'ufficiale si permette di fare una relazione che non è basata sugli impianti installati, sta commettendo un abuso. E mi ripeto non ho mai sentito che un Comune abbia mai contestato un cambio di destinazione d'uso basandosi su questioni come la presenza di un letto ben apparecchiato o di una libreria.
    Se a te sembra impossibile intentare un ricorso contro un abuso o se non ne hai i soldi per iniziarlo, credo sia un problema tuo. Inoltre se il ricorso viene vinto ti vengono rimborsate tutte le spese sostenute.
    Se poi tu vuoi andare avanti con gli "...e se", fai pure all'infinito.

    "E se" il vigile dice che non ho messo la freccia ed invece l'avevo messa....varrà poi la sua interpretazione...

    "E se" gli UFO venissero a trovarci sulla terra... varrà l'interpretazione dell'ufficiale del comune

    "E se"

    "E se"

  29. #29
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    Adele scusami se sono stato un po' scortese e duro.
    Quello che cmq volevo dire è che, se corretto quello che ho capito dalla sentenza del Tar, l'ufficiale comunale non puo agire arbitrariamente nell'affermare che c'è stato un cambio di destinazione d'uso specie se si basa su questioni accessorie come il contenuto/arredamento del locale o su cosa i proprietari ne fanno effettivamente di esso. Non è qui che c'è il vuoto legislativo.

    Secondo me il vuoto legislativo c'è nel fatto che la legge indica genericamente che:
    - i locali non abitabili (ma solamente agibili) non devono essere utilizzati per una presenza continuativa delle persone
    - la destinazione di un locale si evince dalle funzionalità e dalle caratteristiche tecnologiche di quel locale (come da sentenza del Tar) e non dall'uso che se ne fa
    ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

    Ora il mio ragionamento è: di per certo un WC indica un uso abitativo come bagno, degli allacciamenti per il gas e della rubinetteria indica un uso abitativo come cucina. Ma il semplice termosifone non capisco perche debba per forza indicare un uso abitativo. Ad esempio nella mia soffitta di circa 20 mq (che per il momento non stiamo abitando) vi sono due termosifoni: se durante l'inverno non accendiamo i caloriferi si forma irrimediabilmente molta muffa. Durante questa primavera ho dovuto lavorare molto per risanare e rendere salubre quella stanza, perche per risparmiare abbiamo tenuto spenti i due termosifoni in questione.

    Io credo che anche a livello del regolamento regionale/comunale sia difficile che esista l'indicazione di questa relazione tra tipo di impianto e destinazione d'uso.

    Per capire bene la questione a mio avviso, non resta che sperare che intervengano nella discussione dei tecnici legali nell'ambito civilistico/urbanistico.

  30. #30
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    ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.
    Ciao Pincopallone; su alcuni argomenti possiamo anche essere d'accordo (ad esempio non è la presenza di un termosifone a certificare inequivocabilmente un cambio di destinazione d'uso), ma quali sono le caratteristiche di un locale abitabile la Legge lo specifica chiaramente:

    - Altezza minima mt 2.70 per i vani e 2.40 per bagni e disimpegni
    - Superficie minima del vano mq 9
    - Superficie finestrata apribile almeno 1/8 della superficie di pavimento

    Quindi ad esempio se la soffitta di Adele non possiede almeno uno di questi requisiti non può essere considerata agibile.
    Viceversa, se li possiede tutti e non è in possesso dell'agibilità può tranquillamente farne richiesta al Comune.

    Però, per onestà intellettuale, voi pensate che una soffitta con letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici non può essere ritenuta da eventuali ispettori una camera? Quali altre prove servono?

  31. #31
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    Ciao a te Lorenzo,

    Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

    Nel primo caso (aspetto etico-morale) ti posso dire che sono in parte d'accordo, ma non del tutto: se io nella soffitta ho installato una cucina e quel tipo di utilizzo puo pregiudicare la sicurezza (vedi gas, areazione, etc.) o la qualità della vita abitativa di altre persone allora sono certamente d'accordo, ma se il mio termosifone non da fastidio a nessuno e non reca danni ad altri allora ti dico che affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.

    Se parliamo invece di apetti tecnico-legali ti posso dire che qui in questo forum sto cercando di capire se esiste un appiglio che mantiene come regolare la mia condotta riguardo la soffitta. Nel caso esiste una legge (o al contrario un vuoto normativo) che mi permette di avere dei termosifoni senza che cio venga giudicato dall'ufficiale del comune come uso improprio o cambio d'uso, allora ne sono ben felice. E parlando di questione etica vorrei proprio vedere se accertata l'esistenza del cavillo in questione a qualcuno venisse voglia di farsi da parte ed auto-limitarsi per rispettare il dictat di non utilizzare in via permanente quel locale. Non ci credo, perche tutti bene o male sentono queste limitazioni come ingiuste. Ed in parte lo sono.

    Detto cio, l'ufficiale comunale viene in casa mia e in soffitta vede che non c'è l'altezza minima ed infatti al catasto la mia soffitta risulta C1 (magazzino/deposito) e non A1. Allora l'ufficiale comunale avendo trovato un letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici (dove sarà mai scritta e regolata la maniera in cui vanno riposti e conservati gli oggetti?), la sua "onesta intellettuale" gli suggerirà che c'è un utilizzo abitativo di questa soffitta-magazzino. Quindi una variazione di destinazione d'uso. Però in definitiva non potra utilizzare questa argomentazione (letto inamidato, abat-jour, scrivania, etc etc) e riportarla negli atti. Se lo fa sta compiendo un abuso d'ufficio in quanto il Tar si è gia pronunciato in maniera contriaria in merito. Dovra invece argomentare che in quella soffitta esistevano dei termosifoni e percio... veniva abitata (anche se la relazione Termosifoni==>Abitabilità non so se e in quale norma sia descritta...) Questo è un po il riassunto dell'idea che mi sono fatto.

    Non sono sicuro al 100% di quello che vado affermando. Ripeto: ci vorrebbe il parere di un esperto legale, con tanto di riferimenti alla normativa.

  32. #32
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    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Ciao a te Lorenzo,
    Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?
    Ciao pincopallone;
    per capirci, oltre ad essere moderatore di questo forum, sono un Architetto, esercito la libera professione e ragiono quindi da tecnico; con i miei interventi non voglio assolutamente fare la morale a nessuno.

    Le nostre posizioni sono certamente distanti, ma, ti ripeto, su qualche punto diamo d'accordo, come sul famigerato termosifone la cui presenza non è sufficiente a giustificare un cambio d'uso.

    Legalmente, e sempre e solo legalmente parlando, se la soffitta in questione non è abitabile (o per meglio dire "agibile" - il termine "abitabilità" non esiste più) ci saranno sicuramente dei parametri costruttivi (i soliti che ho riportato prima) che non vengono soddisfatti. Il discorso è identico ad un locale commerciale che ha altezza minore di tre metri; si possono fare le dissertazioni più fantasiose, la ASL il nulla osta non lo rilascia di certo.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.
    Non sei libero di disporre della tua proprietà come ti pare e piace. Le leggi urbanistiche, edilizie ed igienico sanitarie vanno proprio in questa direzione, ossia condizionano lo "ius edificandi" al rispetto di alcuni paletti che vengono messi anche per interesse pubblico.
    Ti ricordo che se la soffitta non è agibile, non sono stati versati gli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione al Comune e quindi la posizione non è regolare anche sotto quest'aspetto.
    L'agibilità di un locale ha come conseguenza diretta l'attribuzione di una certa volumetria; sempre che tale volumetria in più sia possibile all'interno del lotto in cui si è edificato (in genere non è così, essendo le soffitte un escamotage dei costruttori per costruire il più possibile), bisogna mettere in conto anche la monetizzazione degli standard urbanistici residui nonchè eventuali superfici di parcheggio pertinenziale non reperite.

    Per quanto mi riguarda la situazione è molto chiara; è sufficiente applicare le leggi in vigore. Per concudere, dubito che un esperto legale (avvocato?!) possa dare un parere più preciso, questo tra l'altro perchè il discorso cambia da regione a regione e da comune a comune.
    Ultima modifica di lorenzo-74; 01-07-10 alle 14:14

  33. #33
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    Lorenzo,

    Certamente lo so anch'io che non sono libero di poter disporre nemmeno della mia proprietà come mi pare e piace. E' evidente che se ci sono delle norme urbanistiche non è certamente per nulla, ci saranno dei validi motivi.

    Non sempre però le leggi sono eque e giuste. Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

    Capisco il tuo punto di vista, come Architetto. Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto. In fondo se non faccio del male a nessuno, all'interno di cio che mi permette la legge, a chi giova di pormi questi limiti. Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc). Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

    Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

  34. #34
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    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Non sempre però le leggi sono eque e giuste.
    Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.
    Beh, caro Pincopallone.
    Perchè le leggi non sarebbero eque e giuste? Perchè non permettono di abitare un locale non abitabile?

    Non è assolutamente vero che in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione sia molto più libera: se si fa un'affermazione come questa bisognerebbe dare conferme fornendo delle pezze d'appoggio valide; il concetto di destinazione d'uso, altezza dei locali, superfici minime, volumetria, indici di fabbricabilità, norme igienico sanitarie esistono anche in Germania.

    Differente è la cultura tra i due paesi; in Germania esiste la figura dell'Architetto che si fa carico della maggior parte delle responsabilità in merito al rispetto delle normative, ed un committente molto meno "furbo" di un medio committente italiano; in Italia gran parte delle villettopoli sono progettate da Geometri e realizzate da costruttori utilizzando progetti copia ed incolla e mantenendo sempre la solita tipologia (che fa fare più quattrini al costruttore); ossia un piano seminterrato con sala hobby fasulla, un piano terra con portichetto (che piace molto alla media delle famiglie italiane) e un sottotetto non abitabile, che tanto si abita comunque, e un bel tetto con tegole finto anticate tanto per chiudere questo bel quadretto. Realizzano 50 metri abitabili e poi se li rivendono come se fossero 100.

    Per paragonare la Germania all'Italia bisognerebbe fare un discorso molto più articolato, trattando vari argomenti quali: la qualità dell'Architettura, le professionalità coinvolte, l'uso massiccio delle tecniche di bioarchitettura in Germania e il solo uso speculativo delle tecniche di bioarchitettura in Italia (vedi l'uso indiscriminato dei vani tecnici nei sottotetti che saranno tecnici solo sulla carta) senza di fatto attuarle, una diversa preparazione professionale e cultura anche da parte delle ditte esecutrici, ecc...

    Per tornare in argomento, il concetto di volumetria è quello; quindi non riesco a capire le differenze tra i due paesi.

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    Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto.
    Perchè la vedo in maniera diversa.
    La Legge non può arrivare a dire quanto tempo è possibile sostare in una camera per presumere l'abitabilità, cosa deve avere una camera da letto per essere considerata camera da letto, quanto devono essere inamidate le lenzuola per desumerne un uso umano del letto e non una base d'appoggio per scatoloni. La legge arriva a dire che una camera singola (1 letto) deve essere di almeno 9mq e una camera doppia (due letti o matrimoniale) deve essere di almeno 14 mq; varrà il contrario? Ossia se in un vano è presente un letto questa possa essere considerata una camera da letto, oppure no? Forse la presenza di un letto può far pensare a un ripostiglio?

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc).
    Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.
    In varie Regioni (Lombardia e Lazio lo so per certo) esiste una legge che permette il recupero dei sottotetti; ovviamente bisognerà valutare, caso per caso, se è possibile sanare. Ovviamente è un'operazione a titolo oneroso.

    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.
    Beh, su questo ho già risposto prima; la Legge non la considero assolutamente vaga e con tutto rispetto certe questioni espresse le ritengo delle forzature. Non sarei così sicuro che con tali affermazioni tu possa aver ragione davanti ad un giudice. Perdonami, ma ti dico quello che penso e senza alcuna presunzione di aver ragione.
    Ultima modifica di lorenzo-74; 01-07-10 alle 17:14

  35. #35
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    Lorenzo, mi piacerebbe ribattere a molte questioni ma il discorso si sta ampliando troppo. Il tema di questa discussione è quanto una persona possa stare o meno tranquilla a seguito di controllo da parte di un incaricato del comune in caso di utilizzo improprio di una soffitta/garage.

    In effetti molto probabilmente io sto sottovalutando i poteri discrezionali dell'ufficiale comunale nel decidere il tipo di uso che una persona sta facendo della soffitta (e quindi se c'è o meno un cambio di destinazione d'uso). Capita infatti anche durante un processo giudiziario che il giudice si appelli al "comportamento-senso comune" per emanare il suo giudizio. Non tutte le casistiche sono sempre definite dalle leggi. A volte dove la legge non si pronuncia ci si puo appellare agli USI e ai costumi. Anche il vigile urbano puo dare una contravvenzione per una non molto definita "guida spericolata". Talora invece le leggi sono corredate da esempi illustrativi.

    Pero, come ho recentemente trovato, rimane la presenza di quel pronunciamento del TAR riguardo la questione del cambio di destinazione d'uso. E sicuramente non è poco.

    Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota, rimane il fatto che sarei ben felice di sapere di potermi appellare a tutte le eccezioni legislative per poter sfruttare la mia soffitta come studio e camera per gli ospiti.

    E per rispondere a te Lorenzo, credo proprio che la questione stia diventando squisitamente legale nell'ambito urbanistico. Bisogna che qualcuno che se ne intende di diritto/giurisprudenza possa indicare se è corretto quello che ho capito della sentenza del Tar, se la sentenza del Tar ha un valore superiore alle interpretazioni sulla variazione d'uso da parte del Comune, etc. etc.
    E provo a domandarti: visto che svolgi la professione di architetto non è che percaso hai qualche contatto con uno studio legale per provare a sottoporre il quesito?

  36. #36
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    Citazione Originariamente Scritto da pincopallone Visualizza Messaggio
    Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota...
    Nessuna delle due, caro Pincopallone
    Ho solo descritto semplicemente qual è la "mentalità" prevalente in Italia deglia ddetti ai lavori nel settore dell'edilizia residenziale, ovvio che tu e chiunque compra non c'entra nulla, ci mancherebbe!

    Per quanto riguarda la sentenza del TAR andrebbe approfondita anche leggendo a quale caso faceva effettivamente riferimento.

    Per quanto riguarda gli Avvocati, chiederò senz'altro per curiosità anche personale; spero intanto nell'apporto dei numerosi avvocati che frequentano questo forum.

  37. #37
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    .... nel frattempo ho avuto modo di consultare il regolamento edilizio del comune presso cui risiedo.
     
    Nel paragrafo delle definizioni dice:
    destinazione d'uso : è la destinazione del volume edilizio assegnata in sede di rilascio della
    concessione edilizia, in conformità alle destinazioni d'uso prescritte nelle singole zone
    territoriali omogenee ed alle distinzioni operate dalle tabelle parametriche di cui alle leggi
    regionali. In sostanza le modifiche all'interno di un volume edilizio non costituiscono
    variazione d'uso, fino a quando per l'immobile, o per parte di esso (per la parte variata) non
    siano possibili l'uso separato ed il relativo reddito autonomo. Non si considera mutamento di
    destinazione d'uso l'utilizzazione a scopo residenziale di parti di servizio alla residenza
    (magazzini, autorimesse singole ecc.), purché queste siano parti integranti del volume
    residenziale;
    si considera invece mutamento se il locale in specie è nettamente separato
    dall'abitazione e se il suo uso può non essere legato alla stessa.

    Questo potrebbe ulteriormente rafforzare quanto già descritto dalla sentenza del TAR...ed ancora

    vani utili abitabili : sono tutti quelli che hanno dimensioni minime previste dalla vigente
    normativa e sono illuminati ed aerati direttamente. Si considerano tali anche le cucine che
    raggiungono dette dimensioni minime. Pertanto si ha aumento o diminuzione del numero dei
    vani solo se varia quello dei vani aventi le caratteristiche sopraddette.

    Certo, questo lo avevamo capito da tempo. Ma di sicuro non fornisce una direttiva sul fatto che i vani non abitabili non possano o non debbano avere dei termosifoni/riscaldamento. Riguardo invece alle finestre queste vengono addirittura incoraggiate nelle zone di tipo residenziale:

    Sono ammessi sottotetti adibiti ad abitazione, purché siano opportunamente isolati
    termicamente e la loro volumetria sia compresa nella volumetria totale ammessa dalle norme
    del P.R.G. L'altezza dei locali in essi ricavati deve essere mediamente di ml 2.70, con un
    minimo di ml 1.80.
    Anche se non adibiti ad abitazioni, i sottotetti devono essere direttamente arieggiati.
     

    Questo dice il regolamento comunale. Non saprei invece cosa dice il regolamento regionale del Veneto. Ma finora, a quanto pare, nessuna indicazione in merito agli impianti di riscaldamento. Ho "sbirciato" anche i regolamenti di altri comuni, ma riguardo questo aspetto: niente.
    Voi cosa ne pensate?

  38. #38
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    Salve a tutti, io sono un utente nuovo, e mi sono iscritto in primo luogo per rispondere a questo post perchè mi tocca particolarmente essendo stato un "figlio" che ha dovuto vivere, e soffrire, in una mansarda non abitabile.

    Al di là del fatto legale, per cui incorreresti in reati penali di "abuso edilizio" e non solo, ma anche di "maltrattamento in famiglia" e altro, vorrei farti porre l'attenzione sul fatto umano: se un ambiente è classificato legalemnte come NON ABITABILE, te ci metti tua figlia????

    Gli standard di abitabilità garantiscono la quantità minima di risorse necessarie ad un essere umano perchè possa crescere e vivere senza problemi di salute ma con benessere fisico e psichico. Si stabilisce la MINIMA quantità di aria, di luce, di volume e di superficie per un essere umano.
    Certi standard sono stati creati già da circa 200 anni, insieme al concetto di diritto alla salute, dalla rivoluzione industriale in poi, quando i capitalisti segregavano gli operai ovunque senza il rispetto per il minimo spazio, la minima altezza, la minima illuminazione e ricambio d'aria e poi questi venivano sù tutti rachitici e sottomessi. Insomma senza rispetto per la loro salute ne dignità di esseri umani.
    Quindi, certi standard e leggi non sono leggi stupide estemporanee, ma diritti consolidati ormai da secoli che hanno profondo senso di esistere.
    Detto questo puoi chiedere a tua figlia di sacrificarsi, di adattarsi e di non rispettare i suoi bisogni minimi di essere umano, però se poi ti cresce sù con problemi alla schiena e con una ENORME dose di risentimento nei tuoi confronti... poi non ti lamentare; io ad esempio, principalmente per questo fatto, considero i miei genitori dei criminali lontanissimi dall'essere dei buoni genitori; non mi hanno dato un ambiente minimamente adeguato in cui vivere solo un ambiente deprimente ed opprimente quasi senza finestre e in cui quasi ovunque non si poteva stare in piedi; quanto ho sofferto a causa di questo!!! Se tornassi indietro denuncierei senza esitazione, così con una condanna per maltrattamento, abuso edilizio e altro, si guarda se si ridistribuiscono le risorse della casa in modo equo. Fatto stà che per me i miei genitori sono come morti, ed, a parte rapporti formali, non mi interessa coltivarci più niente insieme.

    Ti consiglio quindi di pensare ad un'altra soluzione (per esempio un cambiamento della distribuzione e dei tramezzi interni della casa, una ridistribuzione delle risorse spaziali della casa. anche a scapito, magari, di uno spazio comune tipo soggiorno oppure tuo) che non leda i diritti umani basilari di nessun componente della tua famiglia.
    Saluti

  39. #39
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    ma perche

    intervengo nella discussione perchè a mio avviso sono state dette cose contrastanti. Scusate ma un tecnico come può fare una variazione e rendere il vano abitabile se questo non presenta i requisiti per essere tale?? Se una soffitta non ha l'altezza idonea non può diventare camera!

  40. #40
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    Bagno in soffitta

    In soffita puoi fare cio k vuoi basta nn c sia un water. Puoi trasform in lavand (senza water pero). Ma nulla mi vieta dimetterci il riscaldamento. La soffitta e classif sotto magazzino deposito e tu puoi avere delle cose che sotto una certa temperatura nn possono stare. Anche materiale tecnologico x es. Nulla vieta che in soffitta guardo la tv o mangio o dormo . il fatto che sia abitab o meno per se stessi nn conta nulla. Nn puoi affittarla o trasform in locale abitabile se mancano i param dell.altezza e della superf finestrata (1/12). Nulla vieta k puoi trasf i in locale di serv cn un alt in genere 2.40se la tua citta e a quota infer ai 700 mt slm. Altrim 220 se super.Si evince dal regol edil comun. Ma nn andrei a trasf niente xke poi ci paghi le tasse . QUOTE=adele;543621]Ho adibito la soffitta a camera di mia figlia.Siccome recentemente ho litigato con un condomine che è un tipo poco raccomandabile e vendicativo, temo che faccia un esposto per questo mio abuso.
    Potete dirmi se i vigili (o chi è autorizzato) 1) quando vengono a controllare chiedono un appuntamento? (in quel caso faccio in tempo a mettere il materasso in orizzontale, qualche scatolone per terra per dimostrare che appunto è una soffita)
    2) E' sufficiente il "camuffamento" poc'anzi descritto, oppure il fatto stesso che ci sia un termosifone, una presa TV e una presa del telefono sono prove "schiaccianti" che la soffitta è diventata camera? Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!
    Qui ci vuole un esperto in urbanistica-condominio....mi hanno detto che l'abuso edilizio è penale e che quindi non solo si deve pagare la multa e ripristinare la soffitta, ma va comunque avanti la causa penale....E' vero tutto questo? Che escamotage ci sono? Vi prego illuminatemi perchè sono veramente preoccupata.[/QUOTE]

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